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知らないと損？
不動産を相続する際に
威力を発揮！！
ここだけは押さえておきたいポイントのご紹介
節税の入門編
次のような節税策は否定される可能性もありますので、注意が必要です。
路線価と取引価格
の差が大きい
戸建よりマンションで実勢価格との差が開きやすい
不動産売買と相続開始との間隔が短い
相続直前の購入、直後の売却は節税目的とみられやすい
現金で払えるのに、多額の借り入れをする
相続時に他の金融資産との相殺を狙うような手法は問題視されやすい
節税を目的に動いていることを示す複数の事実の流れがあるかどうか総合的に判断されます。
現在、政府が不動産関連の節税封じを強化しており、今後も相続節税策を否定される可能性が多くなるのは事実です。
事前に、自分の財産が相続時にどう評価されるのか専門家に確認しておきましょう。
指定された受取人に確実に死亡保険金が渡る
＝受取人固有の財産となり、遺産分割の対象にはならない。
さらに、死亡保険金は基礎控除とは別に
「法定相続人数✖500万円」分の非課税額を控除できます。
同額の現金よりも課税対象額が減額され、節税効果が高い！
保険金を指定することで、代償分割のための資金が準備できて、遺産を等分できます。
最終的に自宅の家と土地
（2,500万円分）
遺産総額の１/２の1,500万円を現金で受け取る
評価額が5,000万円の土地の場合、特例適用後では、4,000万円も評価が下がります。特例の影響はとても大きいです。
特になし
相続開始から相続税の申告期限まで引き続き住み、その宅地等を所有している
①被相続人に配偶者、または同居している親族がいない
②被相続人の親族である
③相続開始前3年以内に日本国内にある、自分か自分の配偶者の持ち家に居住したことがない
④相続開始から相続税の申告期限まで、その宅地等を所有している
⑤相続開始前3年以内に、その者の3親等内の親族、またはその者と特別な関係のある法人が所有する、国内にある家屋に居住したことがない者
⑥相続開始時において、居住していた家屋を過去に所有していたことがない者
自宅として住んでいる宅地であることが必要。
別荘などは対象外です。
上記に該当する場合であっても、
「❶相続開始前3年以内に、その者の3親等内の親族またはその者と特別な関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある者」
「❷相続開始時において居住していた家屋を過去に所有していたことがある者」
は特例の適用を受けられません。
現金で所有 ＞ 土地やアパートにする
評価額が下がる
相続税の計算上で課税される財産が減る
⇒ 節税になる
評価額が下がるといっても、
土地や建物の実際の取引価格（財産価値）が
下がるわけではありません。
アパート経営は節税になりますが、デメリットもあります。
特に、未経験の人が急に賃貸経営に関わるのは難しいので、よく検討する必要があります。
※2018年4月1日以降の相続から、かけ込み賃貸（死亡3年以内の新たな賃貸）は小規模宅地等の特例が原則適用されなくなる点に注意！！
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つまり、空き家の譲渡益が3,000万円までなら所得税は０円。
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